Zó vindt de thuiswonende jongere nooit een eigen huis
Zwabberend overheidsbeleid voor private huur heeft het nog moeilijker gemaakt een woning te vinden. De regering moet investeerders duidelijkheid bieden.
Eerder gepubliceerd in de NRC (9 mei 2025)
Stel je wilt uit huis, weg bij je ouders. Je hebt een lager inkomen, dus iets kopen gaat niet lukken. Voor sociale huur zijn jarenlange wachtlijsten. Dus kom je, net zoals de meeste lage inkomens die direct een woning nodig hebben, terecht op de private huurmarkt. Daar betaal je waarschijnlijk veel huur, in een huis dat je met anderen moet delen.
Het vorige kabinet vond de huren te hoog en voerde de Wet betaalbare huur in, waardoor voor veel private huurwoningen een maximumhuurbedrag ging gelden. Maar, zoals tal van onderzoeken naar deze vorm van huurregulering hebben aangetoond: het maakt de problemen groter.
Om te beginnen leidt de regulering tot de verkoop van huurwoningen. Beleggers kunnen door de verplicht lagere huur minder rendement maken en besluiten te cashen. Zo mist de wet zijn doel: de huur wordt niet betaalbaarder. Hugo de Jonge, in het vorige kabinet als minister van Volkshuisvesting verantwoordelijk voor de huurwet, probeerde de verkoop van voormalige huurwoningen recent nog goed te praten door te stellen dat starters dan wel meer kans hebben een woning te kopen. Dat mag zo zijn, maar daar was de wet niet voor bedoeld. Bovendien zijn de koopstarters over het algemeen rijker dan de huurders. Het stel met de goedbetaalde baan profiteert, de uit huis gaande jongere is de dupe.
Prijzen verder opgestuwd
Ook neemt de woningschaarste door de wet toe. Mensen die een voormalig huurpand hebben gekocht, gaan er met minder mensen wonen. Een woning in het centrum van Amsterdam met zes studenten wordt bijvoorbeeld na verkoop een woning met twee starters. Dan zijn er onder de streep dus vier extra mensen op zoek naar een woning – wat de prijzen nog verder opstuwt. Recente cijfers van Pararius laten zien dat huren voor het eerst sinds 2021 harder stijgen dan de inflatie.
Maar maken verhuurders niet zulke hoge rendementen dat ze de woning na een gereguleerde huurverlaging gewoon aanhouden? Dat zou kunnen als de huurregulering vooral betrekking had op woningen met hoge rendementen. Maar dat doet de Wet betaalbare huur niet, zo blijkt uit onderzoek van Instituut voor Publieke Economie. Het rendement is namelijk niet het hoogst in steden als Amsterdam en Utrecht, waar de huurregulering het hardst ingrijpt. Maar juist op plekken als Oost-Groningen en Zuid-Limburg, waar de regulering amper bijt.
Het huidige kabinet heeft besloten de huurregulering gedeeltelijk terug te draaien. Dat is verdedigbaar, maar levert ook een hoop onzekerheid op. Het roept de vraag op: wat moet de politiek wél doen met de private sector? Er liggen drie duidelijke opdrachten.
“Huurders die enkel in de private sector terecht kunnen, zijn kwetsbaar voor uitbuiting”
Allereerst is het noodzakelijk te erkennen dat de private huursector een onmisbaar onderdeel is van de woningmarkt. De sociale sector zal, zolang de woningen daarin onder de markthuur worden aangeboden, altijd wachtlijsten kennen. De koopsector zal voor velen onbetaalbaar blijven, of niet passend voor wie tijdelijk een woning nodig heeft. Wil je bijvoorbeeld de uit huis gaande jongere een kans geven op een woning, dan kan je niet om de private sector heen.
Daarnaast is gerichte bescherming van huurders essentieel, vooral tegen verhuurders die buitensporige rendementen nastreven. Juist de huurders die enkel in de private sector terecht kunnen, zijn vatbaar voor dit soort uitbuiting. Dat vraagt om huurregulering die, anders dan de Wet betaalbare huur, wél extreme rendementen aanpakt.
Aanzienlijke kosten
Tot slot is het noodzakelijk dat de overheid investeert in de private huursector. Op dit moment stroomt publiek geld voornamelijk naar de sociale sector en de koopmarkt. Via fiscale regelingen als de hypotheekrenteaftrek wordt het kopen van woningen gestimuleerd – tegen aanzienlijke kosten voor de schatkist. Tegelijkertijd worden particuliere verhuurders door recente wijzigingen in box 3 juist zwaarder belast.
Om het voor investeerders aantrekkelijk te maken zich in de particuliere verhuur te begeven, is een duidelijke, stabiele langetermijnvisie op de sector nodig. Zigzagbeleid – nu reguleren, straks weer terugdraaien – creëert onzekerheid en schrikt investeerders af. Jongeren die dringend een plek zoeken om op zichzelf te wonen, blijven daardoor vaker vastzitten in hun oude slaapkamer. Alleen met consistent, voorspelbaar beleid kan de politiek hen een kans bieden op een woning – en daarmee op een zelfstandige toekomst.